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[本地新闻] 连云港各细分区域房价形成原因解读!

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发表于 2019-4-29 19:51:11 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
https://www.toutiao.com/i6685147256548491779/
一个地方的房价形成原因是多方面因素长期积累的结果:基本上是短期看信贷和货币支持;中期看土地财政;长期看人口流动。连云港辖内各地的信贷和货币政策,土地财政基本一致,所以房价因素里,基本是长期人口流动带来的结果,各地区具体情况解读如下:

1、新浦主城区。新浦主城区房价领跑连云港(乃至苏北五市),具体原因是“规划定局,学区引领”的结果。新浦地区是全市的政治、经济、文化、商业中心,更是全市的最优质教育和医疗资源集中地区,对全市流动人口具有天然的集聚效应。市政府巧妙运用主城区规划,从苍梧一期开始,主城区重心不断东移,打造出巨龙路沿线和新海两个高房价聚集区域,成功拉高整个新浦地区房价。在房价上涨过程中,商业综合体和学区起到了画龙点睛的作用,新海地区主打“万达广场”牌,而实验中学苍梧校区和苍梧小学西校区地块则是学区房“代表作品”。传统“两河”中间和西区地块房价受到东区引领,取决于“比价”效应,不具有独立性。

2、海州地区。借助于“并区”和“新海一体化”两大概念,海州主城区成功东移,实现和新浦主城区的完美融合。围绕区政府等行政事业单位为中心,成功打造海州新城区,在新区打造过程中:不断优化孔望山周围的自然环境,并借助于学区东移,化工搬迁,公园和商业建设实现老城区的凤凰涅槃,在城区对接同时,房价也顺利对接。而海州老城区则相对尴尬,穿梭在以中大街为主线的老城区周围,发现基本都是“老街坊,老邻居”为主的中老年人为主,不好的一面是人气渐渐淡去,但也会多出几分祥和、宁静。老城区房价的相对低迷,也为低收入群体保留一块可以安身的地方。其实,老海州是连云港文化的根,全连云港人都不应遗忘此地。

3、东海县。东海的房价高居“四县区”首位的原因是多方面的,一方面,不同于其他三个县区,东海地处西部,是连云港主城区的水源地,所以不允许设立高污染的“石化、化工”类企业,这造成东海的政府财政相对比较乏力,但也是东海人的福气,避免环境的污染,适宜人居。由于缺乏重化工等传统工业,东海的经济结构偏重于轻工业和商业,以水晶、旅游、鲜切花、果蔬种植、加工为主的经济结构容易“藏富于民”,这是东海房价高涨的主要原因;还有,相对于其他三县区,东海人相对比较留恋县城,选择在县城工作、经商、上学和就医,而东海的教育和医疗配套也相对较好,容易留住人,带来东海房价领跑四县区。

4、连云区。作为东部城区,连云区的房价处于洼地,原因有几点:首先是学区和医疗配套较新海主城区明显滞后,特别是学区——小学有墟沟小学在,尚可,但初中和高中资源简直天差地别,这往往是墟沟人口西进的直接原因;再者,新城的开发,拉开了墟沟城区的格局,但短期内“超大”型楼盘同时放量,增加供给,让市场承接力显得不足,供大于求,房价欲振乏力;还有,现有的很多大型工业项目对于当地和外来人口也不能起到“加分”的作用。。。。。。

5、赣榆区。作为“县级区”,并入城区后,房价较之前有所提振,但总体上仍旧相对低位,原因包括:一,人口外流严重,赣榆人的特点是要么外地,要么市区(墟沟外来人口中相当一部分是赣榆人,万达很多店,除了老板,伙计都是赣榆口音),不愿意固守县城,这跟地方人的性格特点有关;石化和钢铁行业对于地方财政提供较大贡献,但对于老百姓的收入贡献并不明显,同时环境的负面影响也不容忽视;好在赣榆优质教育资源历来是赣榆人津津乐道的亮点,对于留住当地人具有一定的吸引力,赣榆新城区的最高房价就离不开“学区”的贡献。

6、灌云县。2016-2017年市区的这波房价上涨过程中,曾经出现某楼盘整栋楼被灌云“老乡”们集中订购的情况,而且有数据显示,在新浦购房人群中,外地人占一半,其中“灌云占20%,赣榆略超10%,东海接近10%,灌南5%左右,非连云港当地5%左右”,这就直接解释了灌云县城房价相对低迷的人流原因。灌云人拿到拆迁补偿的第一时间就是到新浦买房。这有多方面因素:经济上依赖沿海的重化工,但风向转变时,味道一直飘到县城。。。。。。教育、医疗相对的欠发达。。。。。。好在现任地方政府意识到不足,及时打造了大伊山,伊甸园等改善地方环境和形象的旅游项目,吸引了一些人气,对稳定地方房价,避免“鹤岗”现象起到了正面作用。

7、灌南县。灌南县城距离新浦和淮安差不多远,但周末在淮安万达碰到灌南老乡的概率比在新浦万达高。如果搞一次全县人民投票,相信很多灌南人选择淮安。事实上也是这样,很多灌南人的教育、医疗。。。。。。等日常事务都愿意去淮安。本来人口基数最少。同时,经济基础相对落后,依赖沿海化工,但近在咫尺的响水事件让江苏省政府做了相应产业政策调整,后续经济和财政不得不重新谋划。优质教育和医疗资源相对缺乏也不能提供相应支撑。房价现状说明一切。

文章系作者原创,仅供全体市民房屋交易参考,并不构成作者本人投资建议,据此买卖带来的盈亏,由买卖者自负。文章解释权归作者本人所有,转载请注明出处。
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发表于 2019-4-30 10:13:57 | 只看该作者
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 楼主| 发表于 2019-4-30 11:08:47 | 只看该作者
考虑的很周全,有道理。
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发表于 2019-4-30 11:53:13 来自手机 | 只看该作者
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发表于 2019-4-30 15:47:10 | 只看该作者
收费站,将东海与市区阻隔,控制人口流向市区功不可没啊。
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发表于 2019-4-30 19:10:40 | 只看该作者
2017 发表于 2019-4-30 15:47
收费站,将东海与市区阻隔,控制人口流向市区功不可没啊。

市内现在还有收费站,就是一个怪胎,也是国际化大都市连云港的鲜明特色。
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发表于 2019-4-30 21:36:02 | 只看该作者
风雪夜归人 发表于 2019-4-30 19:10
市内现在还有收费站,就是一个怪胎,也是国际化大都市连云港的鲜明特色。

存量博弈的结果是“囚徒困境”,只有人人为我,我为人人的大格局才能成就连云港的腾飞,我们较紧邻徐州已经落下太多。。。。。。。
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 楼主| 发表于 2019-4-30 23:21:50 | 只看该作者
分析非常客观到位!

但是作者如同开发商一样,继续拿“学区房”忽悠大家
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发表于 2019-5-1 19:50:59 | 只看该作者
能把社会现象都归纳起来,总结出自己的结论。
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发表于 2019-5-1 20:58:04 | 只看该作者
YJCSXDL 发表于 2019-5-1 19:50
能把社会现象都归纳起来,总结出自己的结论。

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 楼主| 发表于 2019-5-2 09:12:11 | 只看该作者
实验中学苍梧校区和苍梧小学西校区地块则是学区房“代表作品”。
很有道理
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发表于 2019-5-2 19:23:52 | 只看该作者
分析比较客观,其中对连云区的分析有几点值得赞同,如,目前这里是价格洼地,房价是比较低的,与市区的发展水平不相适应,原因也分析的比较透彻,主要是学校医疗与新浦地区相比还是差距很大,小学中的墟沟小学和院前小学还是不错的,但初中可能还不太给力需要加强。建议对连云区的小学和初中进行改造升级,如将院前小学改造升级为苍梧小学院前校区;将西苑中学改造升级为新海实验中学西苑校区等,提升连云区的教育医疗等公共资源配套水平。
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发表于 2019-5-2 19:24:40 | 只看该作者
对新浦地区的分析也是比较客观,这里是我市的城市中心,在房价上涨过程中表现比较特出的,主要集中在万达广场周边(代表性小区如秀逸苏杭、四季金辉等)、苍梧小学与新海实验中学周边(代表性小区如凤凰名都、御景龙湾等),虽然近一年多来房价的上涨得到遏制,但房价已经涨上来了,成了领跑全市的方向标,为了稳定市场秩序也不敢轻易降价,周边的房价仍然保持稳中微升的发展趋势
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发表于 2019-5-2 22:47:08 | 只看该作者
学区房是重要的价格因素。
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发表于 2019-5-3 19:51:50 | 只看该作者
道理就是如此。
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发表于 2019-5-5 11:36:24 | 只看该作者
YJCSXDL 发表于 2019-5-3 19:51
道理就是如此。

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 楼主| 发表于 2019-5-6 12:15:07 | 只看该作者
东海和连云港市区,应该建高架。
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发表于 2019-5-11 16:45:15 来自手机 | 只看该作者
文章说的是现价因素,总之,房价是人气和资金的体现,不会凭空产生
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 楼主| 发表于 2019-5-11 19:25:53 | 只看该作者
影响房价的因素,出去建材结构等投入之外,就是地理位置,比如自然环境、商业环境、学区环境,而最后的学区环境,就是认为操作的因素。
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发表于 2019-5-11 19:43:12 | 只看该作者
房价现象,在人为因素中,还有开发商的操作。
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